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嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史,当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店,每年香港小姐选美例必在利舞台举行,然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾,利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射,成为传媒焦点。然而,利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年,希慎展开利园酒店重建计划,以配股形式集资12.9亿元,由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元,以24.5亿元向利家购入利园酒店物业,该项重建计划总投资42亿元,计划发展成金钟太古广场式大型综合物业,总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。新葡京1264560年代,正值香港中小型工厂蓬勃发展之际,新鸿基成立后,郭氏等人凭借其经营日本拉链时与工业界建立的联系,了解到中小厂商对多层工业楼宇的急切需求,遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇,重点发展多层工业大厦,此举受到山寨式厂家的欢迎。这一时期,新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟,而且雄霸多层工业大厦市场,从1965年到1972年,新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿元,换言之,平均每年的售楼营业额高达7 000万元。

新葡京12645早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。近20年来,香港不论整体经济、个别产业或地产业本身,都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言,随着中国内地改革开放,香港工厂大规模北移,制造业在香港本地生产总值(GDP)中所占比重急速下跌,而服务业的比重则进一步增加,主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说,80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%,其后在1984年低挫至6.4%,后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元,占香港GDP的比重回升到10.2%,这时期,地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。

1978年,它再接再厉,收购了英资上市公司青洲英坭25%股权,并进而取得该公司的控股权。青洲英坭的主要业务是生产及销售水泥等建筑材料,与长实的业务相配合,更重要的是它持有九龙红磡鹤园街的庞大厂址,为长实日后的地产发展提供了大量廉价地皮。〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。新葡京12645恒隆的发展,可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年,正值恒隆各项投资收成在望,业务进入高峰期之际,恒隆领导层雄心万丈,先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团,竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权,全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨,总楼面面积达700万方尺,估计建筑成本超过70亿元,总售楼收益高达183亿元,其中,恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果,以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出,全港轰动。

新地主席郭得胜,是香港地产业有名的“大好友”。80年代初,香港前途问题浮现,投资者信心不足,但郭得胜则明确表示: 毋须担心1997。他对记者指出:“对1997年新界租约问题,或地契年期问题,我们全不理会,也不用担心,因为这是(中国)政府与港府的问题,而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的,只要积极去干,为市民提供更理想的居所,就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发,香港地产市道低迷,郭得胜明确表示:“除了在内地投资之外,新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针,依然是立足香港,在这里发展。”〔8〕(1)社会投机风气猖獗,积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下,香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫,市民普遍存在三种心态:一是不务正业,认为炒楼比打工好,炒楼一转手便可赚二三十万元,甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元;二是赌徒心态,形成讲胆识、一铺定输赢,赢了就发达的赌徒心态;三是不少人有挫败及失落感,认为“辛苦工作赚钱,不及投机者多”。当时,社会上普遍流传一句话:“HighTech就揩(发展高科技就蚀钱),LowTech就捞(炒楼就赚钱)”,反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮,不少人纷纷转而参与地产投机等活动,社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往,香港经济势将倒退。透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购,到1982年中巅峰时期,佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团,旗下附属公司多达100家,包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司,涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过,佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩,或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年,佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月,佳宁的主要合作者益大投资清盘,公司主席钟正文潜逃离港,遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月,佳宁集团3家上市公司停牌,试图重组债务。同年9月,香港警方搜查马来西亚裕民财务公司,发现佳宁对裕民财务的负债庞大,而且与佳宁的账目不符,遂对佳宁展开大规模的搜查。其后,陈松青被捕,佳宁的重组计划被粉碎,显赫一时的佳宁王国正式瓦解,为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。美孚新邨地段占地面积多达40亩,美孚计划将原油库迁往青衣,然后在该地段上发展99幢20层高住宅大厦,共计13 110个住宅单位,每个单位实用面积从450方尺到1 400方尺不等,成为包括休憩花园、娱乐场所、商业店铺及全部生活需求的一个“城中城”。这个计划在1965年提出时,被认为是香港楼宇发展史上最具创造性的概念。

地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。

恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后,地产业便与股票市场紧密结合,形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料,地产建筑股总市值为10793亿元,占股市总值34760亿元的31.05%,在各类股票中比重最高,远在综合企业股(25.98%)、金融股(23.17%)、公用事业股(10.28%)、工业股(7.25%)以及酒店股(1.98%)之上。〔11〕据仲量行估计,香港股市总值中,房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨,地产股价上升,便会带动整体股市向好,上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展,进一步推高大市。相反,一旦地产市道不景,地产公司盈利就会下跌,股价下滑,就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。新葡京126451994年4月以后,负利率因素开始消失,港府采取一系列措施压抑楼价,楼市一度进入调整期。但是,港府未能抓紧时机及时增加土地供应和公屋数量,造成两三年后楼宇供应量的减少。及至踏入1997年,投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素,预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期,因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港,进入地产市场。这一时期,楼宇已从居住用途转变为投资工具,而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。

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